По данным «Эксперт РА», средний размер кредита в Татарстане за 9 месяцев 2017 года вырос на 11% – с 1,34 млн рублей до 1,49 млн рублей. Всплеск ипотечного кредитования в условиях экономической нестабильности в стране уже породил страхи, что рынок, и сами заемщики, доходы которых не растут, не смогут выдержать нагрузку.
До ипотечного «пузыря» России еще далеко
Как сообщил в беседе с РБК-Татарстан генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, опасения основаны на относительно быстром снижении ставок на рынке. «Сейчас вполне реально найти предложения ипотеки под 7-9% годовых, хотя еще год назад даже в условиях субсидирования ипотеки ставка не опускалась ниже 11%. Это привело к значительному росту выдачи ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), но до формирования на рынке пузыря нам еще далеко», - считает эксперт.
По его словам, первым условием формирования ипотечного пузыря является уровень развития самого рынка. «И в данном случае основной вопрос: насколько та динамика, которую мы наблюдаем в последнее время, обеспечивает приближение к той «критической массе»?», - спрашивает Николай Алексеенко. Российский ипотечный рынок, по мнению спикера, сейчас только находится на стадии формирования. Об этом говорят цифры. «Если у нас в стране показатель «задолженность по ИЖК к ВВП» находится на уровне 5-6%, то, к примеру, в Европейском союзе аналогичный показатель в зависимости от страны варьируется в пределах 40-50%, а в Нидерландах достигает даже 94%», - привел статистику Алексеенко. Он уверен, что российскому рынку в условиях снижения ставок еще только предстоит нарастить портфель ипотечных кредитов до сопоставимых уровней.
Как считает гендиректор РАСК, помимо объемного показателя необходим анализ и качества ипотечного портфеля. Одной из причин кризиса 2008 года, по словам эксперта, стали так называемые «плохие кредиты». Они выдавались практически без обеспечения и подтверждения платежеспособности. «Ипотечные кредиты выдавались буквально любому желающему, вне зависимости от его финансового положения. В российских реалиях же доступ к получению кредитования предоставляется после проверок платежеспособности, и чаще всего при условии 20% первоначального взноса, чего как раз не было в США», - напомнил Алексеенко. По данным РАСК, сегодня просрочка по жилищным кредитам в России не превышает 3%, что является низким показателем, который говорит об относительно хорошем уровне надежности российских заемщиков.
«Также стоит отметить, что риски возникают только при падающем рынке жилья, когда цены имеют тенденцию к снижению в среднесрочном периоде. Условно взяли кредит на квартиру стоимостью один рубль, через год она подешевела до 80 копеек. Таким образом, получаем кредит в размере 1 рубль, но с обеспечением на 80 копеек. Однако при этом сейчас на рынке цены в лучшем случае стоят на месте, а в большинстве своем только увеличиваются. Так что в российской действительности риск по данному фактору можно несколько нивелировать», - уверен Алексеенко.
Гендиректор РАСК подчеркнул, что необходимость снижения ипотечной ставки обсуждалась давно, и только сейчас получилось этого достичь. «Колоссальное значение имеет снижение уровня ставки ниже 10%, которая являлась в какой-то мере психологическим барьером для населения», - отметил спикер. Низкая ставка, как считает Николай Алексеенко, простимулирует населения вкладывать сбережения в улучшение жилищных условий, соответственно возрастет спрос. С этой точки зрения развитие ипотечного рынка повысит уровень доступности жилья, а в конечном итоге сформирует дополнительный финансовый поток непосредственно в жилищное строительство, - считает спикер.
По мнению Алексеенко, дополнительным фактором наращивания объемов ипотечного рынка может стать рефинансирование. «Сегодня на рынке уже сложились достаточные условия для формирования стимулов для развития соответствующих программ. Как уже отмечал, ставка в 10% во много была психологическим барьером, и те заемщики, которые ранее брали ипотеку под 12 и более процентов сейчас могут рассмотреть вариант с рефинансирование, что поможет им получить существенную выгоду», - полагает руководитель рейтингового агентства
Если по итогам 9 месяцев 2017 года, по оценкам РАСК, доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи оценивается в 8-10%, то в 2018 году, по мнению Алексеенко, эта доля может превысить 20%.
«Касательно прогнозов на 2018 год, в условиях дальнейшего постепенного смягчения политики ЦБ, считаем, что стоит ожидать ставок на уровне 8,5-9.5% в среднем по рынку. Для ипотечного рынка следующий год вполне может стать очень успешным», - резюмировал спикер.
Ожидания ипотечного бума завышены
Генеральный директор ООО «БизнесДром» и управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев полагает, что ожидания всплеска выдачи ипотечных займов завышены. «Мы наблюдали рост ипотечного рынка в этом году за счет отложенного спроса. Он сформировался в 2015 году и первой половине 2016. Ставки были высокие, а доходы населения падали. Потом ставки начали снижаться, а доходы среднего класса стабилизировались и спрос на ипотеку стал расти. Как следствие доступность ипотеки увеличилась, и заемщики стали достаточно быстро принимать решение о покупке жилья», - подчеркнул эксперт. По его словам, повышение спроса привело к тому, что доля ипотеки в общем портфеле кредитов достигла исторического максимум в 40%.
Павел Самиев считает, что предпосылки к продолжению роста сохранились бы в том случае, если бы доходы населения росли и расширялся средний класс. «Единственным фактором для роста в 2018 году остается падение ставок, но он не сможет поддержать прирост выдачи ипотечных продуктов на уровне 2017 года», - уверен гендиректор «БизнесДром». Он считает, что ипотека покажет положительные темпы роста в следующем году, но двузначных цифр вряд ли стоит ожидать. «Если мы говорим про новые выдачи, а не про портфель, то волатильность может быть сильной в зависимости от кварталов. Например, в первом квартале количество новых выдач существенно ниже, в сравнении с остальными кварталами», - отметил Самиев.
Риски того, что бум ипотеки может привести к кризису минимальны, - считает спикер. Поскольку в 2018 году существенного прироста не предвидится, поэтому и кризиса ожидать не стоит. «Также на рынке нет ни «пузыря», ни других предпосылок для разворачивания кризиса», - уверен Павел Самиев.
«Ставка по ипотеке в 2018 году, конечно, будет зависит от ключевой. Хотя ипотечная не полностью повторяет тенденцию ключевой ставки вплоть до долей процента, но очень сильно коррелирует с ней. Минимальное значение, до которого ипотечная ставка может опуститься все равно будет выше, чем в ряде западных стран», - полагает гендиректор «БизнесДром». Одним из главных рисков на ипотечном рынке, по мнению спикера, станет уровень аппетитов банков при выдаче ипотеки сегменту, который не выглядит надежным.
Банки не допустят ипотечного кризиса
Ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что при упоминании кризисов, вызванных бумом на рынке ипотечного кредитования, обычно проводят параллель с кризисом 2007-2008 годов в США. Однако, по ее словам, в США не только в течение длительного времени был бурный рост выдачи ипотечных кредитов заемщикам с невысокой кредитоспособностью и незначительным первоначальным взносом, но и оценка качества таких кредитов рынком была на высоком уровне. «Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым в связи с низким качеством значительной части клиентской базы», - напомнила эксперт.
В итоге, по словам Щурихиной, в условиях кризиса начались массовые дефолты по таким кредитам, что оказало влияние на всю финансовую систему. «Однако в России вероятность таких последствий невысока в связи с консервативным подходом банков к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков и слабым развитием рынка секьюритизации, что ограничивает масштаб возможного влияния ипотечного рынка на экономику», - полагает ведущий аналитик «Эксперт РА». Кроме того, в России задолженность ипотечных заемщиков не превышает 6% ВВП, в США же ее доля приближалась к 70%, - отметила Щурихина.
Как сообщил начальник операционного офиса «Казанский» Уральского банка реконструкции и развития Марат Хасиятуллин, в настоящий момент на рынке ипотечного кредитования нет даже предпосылок для кризиса. «Я допускаю, что отдельные домохозяйства не смогут вносить платежи по кредиту, как, например, в 2008 году. Но это не приведет к катастрофическим последствиям для рынка», - считает эксперт.
Марат Хасиятуллин отметил, что кризис, который произошел в США десять лет назад, начался из-за «пузыря» на рынке ипотечных бумаг. В нашей стране, по словам спикера, этот рынок находится в зачаточном состоянии. «Закладные, конечно, обмениваются, продаются, но все это еще находится на начальной стадии», - подчеркнул эксперт. Он напомнил, что потребность граждан России в качественном жилье не удовлетворена. «В США на семью порой приходится 5-6 домов», - обратил внимание Хасиятуллин.
РБК-Татарстан провел дискуссионный клуб и пресс-конференцию на тему: «Как минимизировать финансовые риски и зарабатывать в кризисных ситуациях?» Спикерами выступили замдиректора аналитического департамента финансовой компании Альпари Анна Кокорева, заместитель председателя правления КБЭР «Банк Казани» Эдуард Зарипов, начальник операционного офиса «Казанский» Уральского банка реконструкции и развития Марат Хасиятуллин, и директор «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.